Ринок нерухомості: чим був особливий 2018 рік і чому зараз найкращий час для купівлі житла

Що змінилося у порівнянні з попередніми роками?

За словами фахівців, порівнювати ринок нерухомості у 2017 та 2018 роках немає сенсу – фактично нічого не змінилося. Ріелтори швидше розділяють періоди на ринку до Євромайдану (кінець 2013 – початок 2014 року, – ред.) і після нього.

Читайте також: Рік виборів і без надій на іпотеку: чого чекати від ринку нерухомості у 2019

Після Євромайдану ціни значно впали. У 2013 році, скажімо, двокімнатну "хрущівку" у спальному районі на останньому поверсі без ремонту я продавав за 60 тисяч доларів і покупці були щасливі. Зараз така квартира коштує близько 28 тисяч, нещодавно продавав взагалі за 25,5. Тобто ціни знизилися вдвічі. А з 2017 нічого не змінилося, ціни досягли свого, можна сказати, дна,
– розповідає директор агентства нерухомості Grace real estate Семен Дорогий.

Це підтверджує і очільник Комітету інформаційних технологій, сервісів та аналітики АФНУ Едуард Бразас. За його словами, середні ціни на нерухомість, цього року глобально продовжували падати:

Це падіння, можна сказати, стабілізувалося, а по деяких регіонах і зовсім зійшоло нанівець. Але не скажу, що є зростання – це було б, напевно, занадто самовпевнено.

Темпи падіння зменшилися значно: якщо минулого року за п'ятьма найбільшими містами середній темп падіння цін був на рівні 0,7% в місяць, то, за підсумками 2018 року, середній відсоток падіння був на рівні 0,12%. Це говорить про те, що ціни вже десь зупинилися.

Падіння цін не вплинуло на продажі

За даними Мін'юсту, за перші три квартали 2018 року, в порівнянні з аналогічним періодом 2017, кількість транзакцій на ринку нерухомості становила +13%. На ринку сталося понад 330 тисяч транзакцій. З урахуванням того, що всі останні роки четвертий квартал був найактивнішим з погляду ринку нерухомості, є прогнози, що і за підсумками 2018 року по цій позиції теж будемо бачити зростання.

Читайте також: Стрибки цін і парадокси попиту: чим відзначився ринок нерухомості з весни по осінь 2018

За словами Бразаса, все вказує на те, що зростання на ринку є і клієнт на ринок повернувся. Тільки виникає інше питання – який це клієнт і на які суми він орієнтується.

Клієнти більше дивляться на економ-сегмент. Причому з року в рік це все чіткіше видно. Якщо минулого року приблизно 70% акцій відбувалося в сегменті до 50 тисяч доларів (ціни в Києві, – ред.), то цього року вже до 80% попиту саме в такому сегменті, і в цей сегмент уже стали потрапляти навіть 3-кімнатні квартири, хоча раніше це були тільки 1-, 2-кімнатні,
– говорить експерт.

Семен Дорогий підтверджує, що "найживішим" як був, так і залишається бюджетний сегмент. У Києві це – вторинний і первинний ринок до 30 тисяч доларів, переважно двокімнатні квартири у спальних районах. Він додає, що зараз менше купують дорогий сегмент нерухомості, хоча ціни на нього значно знизилися. Мова йде передусім про приватні будинки та житло у центрі міста.

Дорогий сегмент нерухомості купують менше

Люди вкладали сотні тисяч доларів у ремонт, наприклад, а зараз будинок продають за 200 тисяч доларів. Продавці стартували з 600 тисяч – не купують, попиту немає взагалі. А тепер ситуація "притиснула", дуже потрібні гроші, тому й віддають за ціну, набагато нижчу за собівартість. Тому зараз купувати будь-що – дуже вигідно,
– говорить ріелтор.

На стані продажів це глобально не позначилось. Навіть подекуди з'явилося більше варіантів.

"Середній відсоток торгу при операціях з нерухомістю не перевищує 5% від стартової ціни. Тобто нормальний підготовлений до продажу об'єкт з нормальною стартовою ціною, продажем якого займається професійний ріелтор, в принципі, продається за тією ціною, за якою він виставлений. Якщо ріелтор вміло веде торги, то ціна може і зрости, але це – поодинокі випадки", – пояснив Едуард Бразас.

Термін продажу об'єктів, з моменту появи на ринку, у 2018 році становив не більше двох місяців. Звичайно, є об'єкти, які продаються роками, але, як правило, ними не займаються професійні ріелтори.

Чи стали будувати менше житла?

Що стосується забудови, то, незважаючи на прогнози, що ринок "первинки" увійде в стадію стабілізації з точки зору нових проектів, так не сталося – забудовники борються за майданчики. Бразас називає їх оптимістами, але запевняє – вони правильно відчули ситуацію. Ринок був навіть активніший, ніж торік.

Читайте також: Скільки торгових площ зараз будується в Україні: неймовірна цифра

Понад 400 об'єктів на ринку Києва і ще понад 300 на ринку України – ось це ті цифри, де зараз ведуться продажі. Це – більше, ніж у 2017 році відсотків на 20. Якщо вам хочеться поспілкуватися з оптимістами, йдіть до забудовників. Є у нашому світі люди, які вірять у світле майбутнє. Вони дійсно активно будують і цьому є розумне економічне пояснення. Первинна нерухомість – один з небагатьох способів, де можна спробувати зберегти свій капітал або навіть примножити його,
– пояснив Бразас.

Підсумки ринку нерухомості за 2018 рік

Що змінилося на ринку оренди житла?

Ріелтори підтверджують, що зараз багато нерухомості купують, аби здавати в оренду. Особливо попитом користуються бюджетні квартири. Оренда в ціні виросла – зняти квартиру дорого, а купити квартиру – дешево. Ціни на нерухомість впали. Тому ті, хто має можливість, купують житло і для них це хороший бізнес.

У сегменті оренди все досить стабільно, серпень-вересень – пікові місяці з точки зору активності. Це призводить до невеликого зростання цін, в залежності від сезону. Цього року зростання цін в сегменті недорогої нерухомості було більшим, ніж прогнозувалося: за деякими сегментами ціни піднялися від 20 до 25%. Ринок був дійсно досить активним.

Яку нерухомість українці купували найбільше?

Не секрет, що найкращі продажі на ринку нерухомості відбуваються у такі моменти, коли курс долара кудись рухається і забудовники не встигають відкоригувати ціни, які прив'язані до старого курсу. Тоді люди купують житло з економією в кілька тисяч доларів. У 2018 році теж було кілька днів, коли відбувалися непогані продажі. Тобто ринок демонструє в цілому цікаві тенденції,
– розповів Бразас.

Ріелтори, у свою чергу, розповідають, що у 2018 покупці житла зважали передусім на розташування об'єкта, транспортну розв’язку – щоб було зручно доїхати до центру міста. Ті, хто віддають перевагу гарній прибудинковій території, новому будинку і сусідам – їдуть за місто, де можна придбати двокімнатну квартиру у новобудові і за 30 тисяч доларів.

Читайте також: Метро вирішує: як віддаленість від підземки визначає ціни на квартири у Києві – інфографіка

Ринок нерухомості України у 2018 році: покупці зважають на розташування і транспортну розв'язку

Чи вплинуло запровадження воєнного стану на ринок нерухомості?

За словами експертів, певну паніку на ринку можна було спостерігати перші три-чотири дні, а потім все повернулося на свої місця.

Читайте також: Експерти розповіли, як введення в Україні воєнного стану вплинуло на ринок нерухомості

"Якщо відповідати одним словом про те, як введення воєнного стану позначилося на ринку нерухомості – безумовно, ніяк. Взагалі ніяк. Розмов більше, ніж якихось конкретних дій. Звісно, є люди, які на час скасували продаж своїх об'єктів або відклали на майбутнє питання, пов'язані з покупкою, але загалом по ринку їх дуже мало", – пояснив Едуард Бразас.

Президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта зауважив, що спочатку побоювання були, однак підтвердив – вони не виправдалися.

"Було побоювання, що воєнний стан різко вплине на ринок нерухомості. Однак такого колапсу не сталося. Передусім у тих регіонах, в яких ввели цей воєнний стан. Колеги розповідали, що у перші дні люди боялися, просили повернути гроші, якщо вони уже вирішили придбати нерухомість. Були такі моменти, проте це не було масово. Тому ми сподіваємося, що ринок нерухомості витримає це необхідне запровадження. Заходи у нас вжиті і наступного року будемо очікувати на позитивні зміни", – резюмував експерт.